【落とし穴】マンションの管理費と修繕積立金だけでは足りない
マンションを購入して、解りづらい管理費と修繕積立金を支払うことになっています。マンションの悩みは経過年数ととも膨らんでいきます。管理費や修繕積立金の他にあなたの専有部分の修理の費用も考えておく必要があります。マンション理事会で徐々に解ってきた管理費、修繕積立金、専有部分の修理代とは？
毎月掛かってくる管理費と修繕積立金と専有部分の修繕費
マンションの管理人になってから、毎月1回のマンション管理組合の理事会に出席しなければなりません。
マンション管理人が理事会に出席するのは珍しいことです。
普通は、マンション管理会社のフロントが出席して、理事会の進行役を務めます。
私の勤務するマンション理事会では、出席が義務化されていて、個人の意思はご法度といったところです。
もっとも、マンション理事会に出席している時間もお仕事とみなされ、給料に加算されます。
そのことは有難いことですけど、苦痛なのはマンション理事会で管理人への苦情・要望・改善といった時間が設けられていて、その質疑・応答の時間が苦痛です。
miri
論題から外れてしまって･･･。
マンション理事会で、必ず「管理費」や「修繕費」といった用語が飛び交います。
私もマンションの仕組みを理解してなくて（戸建て住民のため）、最初のころは議題についていけないことが多々ありました。
マンションを購入されて、現在マンションにお住いの方は、必ず、管理費と修繕積立金という項目でお支払いをされていると思います。
これらの費用は使途項目によって区分けされています。
- マンション管理費
- マンション修繕積立金
- マンション専有部分積立金
最後のマンション専有部分積立金というのは、個人の所有部分の修繕費用です。
マンション所有者に義務付けられている費用から説明していきましょうね。
マンション管理費とは？
管理費とは、マンションを管理していく費用のことです。
例えば、「マンション玄関横の掲示板が古くなって見すぼらしくなってきたので取り替えたい」といったときにマンション管理費から支出して費用に充てるようにします。
大きな金額ではなくて、日常的に必要な項目です。
- マンション管理会社に委託する業務の管理委託費
管理員人件費、清掃費、植栽管理費、リフト式駐車場保守点検費用、事務費等 - 管理組合の運営に関する費用
会議室使用料、資料コピー代金 - 共用部分の水道光熱費
- 共用部分の火災保険やその他損害保険の保険料
- 軽微な損傷等の補修費
突発的な強風でベランダの扉のが壊れたといったときの保険
また、このほかには、マンション会計監査を専門家に依頼したり、マンション管理士にコンサルを受けた費用などもマンション管理費として計上できます。
ちなみに、管理費が適用されるのはあくまでもマンション共用部分に充当するところであって、個人が所有する専有部分の管理・補修などの費用は当然のことながら所有者負担となります。
要約すると、管理費とは、マンションの管理で日常的に使う場所の破損をカバーするような位置と捉えてください。
では、修繕積立金とはどんなものでしょう？
修繕積立金とは？
マンションがある程度の年数が経過すると、マンション全体を修理・修繕しないといけなくなります。
例えば、マンションの壁面のタイル剥がれ。
長い年月でマンションも風化するのです。
もし、マンション壁面のタイルが剥がれて、下を歩いていた通行人に当たったりしたら、それはマンションの所有者が責任を問われます。
このような事が起こらないようにように、修繕積立金をして大型の修繕に備えるということです。
つまり、共用部分の計画的な大規模修繕のために、準備金を積み立てるということです。
マンション管理で、修繕積立金の設計は非常に難しく、経過年数とともに予定額以上の負担になるケースもあります。
このことがマンション住人の大きな悩みの種と言ってもいいでしょう。
マンション理事会では、このままでは将来的にマンションの維持は難しいので、「修繕積立金の値上げ」ということが取り沙汰されているのが現状です。
マンション高齢化と修繕積立金の負担をどうする
マンション購入時の年齢は、40歳代の人たちが4割といったところです。
私が勤務するマンションは、築25年経過していて、住人はほぼ65歳前後といったところです。
年金生活に突入している人たちに、修繕積立金の値上げは家計を圧迫しますよね。
マンションや戸建ては、住居として価値はありますが、ほかに何かを生み出す（生産力）といったものがありません。
たまたま、私が勤めるマンションは植栽が多く、管理に困るほどの広さがあります。
これらのスペースを有効利用して、収入源を作り出さないと希望は見えてこないのでは？
マンション屋上を利用した、太陽熱で電気を･･･、空きスペースに貸しトランクルーム･･･。
このように何らかの知恵を絞って、マンション管理組合は準備しないと将来はないと思います。
ここまでは、共用部分の管理費・修繕費といった紹介でしたが、次に考えなければいけないのが個人の持ち部分である専有部分の劣化を補修するための準備金は？
マンション専有部分の修繕費は？
これまで紹介してきたマンション管理費、修繕積立金といった準備金には、個人が所有する専有面積はどうしますか？
共有部分は修繕しないと持たないことがわかりました。
それと、並行してマンション内部の個人が所有する面積部分もそれなりに痛みますよね。
この修繕費は、必ず時間とともに必要になってきますよね。
内部のリフォームの積立金は、しっかり個人で管理していかないと、朽ち果てたマンション生活になってしまいますよね。
マンション管理費、修繕積立金の2つは共有部分の費用です。
3つ目の専有部分の修理・積み立ては、個人の専有面積部分の修繕費です。
【落とし穴】マンションの管理費と修繕積立金･･･まとめ
管理費と修繕積立金は共有部分の費用。
これだけではマンション準備金は終わりません。
専有部分の積み立ては、個人で修繕費を積み立てましょう。