マンションの修繕積立金の値上がりを防ぐには管理組合の決断力が必要！

2020年4月4日

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マンションの悩みで一番厄介なのが、マンションの「修繕積立金」です。10～15年でマンションの修繕を行い、さらに15年経過でマンション修繕積立金は増える一方。老後の年金生活者には負担ばかりが増えて不安が増す一方。マンション修繕積立金を減らして収益に繋げる施策があるのでは？
 

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修繕積立金とは

管理組合が長期修繕計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたものである。
区分所有者は、管理組合に対して、通常、管理費と特別修繕費を納入するが、この特別修繕費を毎月積み立てたものが「修繕積立金」である。

この修繕積立金は、管理費と混同しないように、管理費とは別に経理することが管理規約において定められていることが多い。
引用：情報提供（株）不動産流通研究所

 
マンション全体の修繕となりますので、何千万、何億といった金額になるため、積立てておきましょうというのが「修繕積立金」と言われるものですね。

私が勤務するマンションも来年度から、「修繕積立金」を増やさないとマンション維持は難しいと騒いでいます。
マンション住人が真剣に考えないといけない直面にきていると思いますね。

「マンション管理組合に興味がない」などと言って人任せにしている時ではありません。
築20年経過しているマンションで、戸数が100未満のマンションは特に注意が必要です。

そのまま放置していると、マンション管理会社にマンション「管理費」だけはしっかり持っていかれて、マンションの修繕ができない羽目になるかもしれません。
事前に、真剣に考えましょう。
 

マンション修繕積立金が上がる理由

大きなマンション販売のカラクリが影響しています。
ほとんどのマンションは、築年数を経過するごとに修繕積立金は上昇すると思って間違いありません。

マンションを販売する初期段階で、管理費、修繕積立金の設定を実際の数値にしてしまうとマンションの販売ができません。
マンション購入する場合、マンションの住宅ローンと合わせて月々の管理費を計算しますよね。
管理費や修繕積立金が高すぎると、予算的に無理といったことになります。

そこを、一時的に安く設定して、購入意欲を高めようとしているのです。

  • ローンの支払い額
  • 管理費
  • 修繕積立金

 
このように、マンション購入時はすべてローンと見なして計算します。
実際の修繕積立金の5分の1ほどに設定されていれば、一見、マンション価格が安くなっているように見えます。
これが、マンション販売会社のカラクリなのです。

ところが、素人はこの躓きに気が付かないようになっているから、10年15年経過してから、マンションの修繕積立金が不足するので、大幅な負担を強いられることになります。
 

困っているマンションは築20年経過が多い

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マンションの管理費、修繕積立金といった管理費の支払いに問題が出てくるのは、高齢化したマンションです。
マンションも人の人生の歩みと同じく、最終章は年金生活がほとんどです。

毎月、定められた年金額で生活するのは至難の業です。
少しでも生活の余裕が欲しいと誰もが考えます。

私が勤務するマンションの理事会では、マンションの修繕積立金が明らかに不足しているという議題が･･･。
おそらく、どんなに少なく見積もっても1戸数当たり4000円～の値上げの数字がでるだろうとの理事長の説明でした。

私が勤めるマンションは築22年を過ぎています。
マンション形態も100戸以下の80戸数。
おまけに、駐車場が機械式移動の駐車場です。
カーリフトは現在使用を止めてしまいました。

マンションとしては、最悪のケースですね。
働き盛りの40代でマンションを購入して、20年経過すればもう60代の年金生活です。
若い頃は、1万円2万円の金額は、少し残業すれば稼げた金額です。
ところが、年齢を重ねるとそうはいかなさそうで･･･。
 

修繕積立金の値上げを防ぐ方法

では、マンションで利益を生み出すものを住民が知恵を絞って考えないと明日はありません。
例えば、マンションの空きスペースに貸しロッカーや、マンションの屋上にソーラーパネル･･･。
マンションの屋上は現在何も使用していません。
太陽エネルギーは環境にもいいことですし、非常時の電気の蓄電にも、また、電気を転売することも･･･。



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いろいろ素人感覚で考えてみるのもいいですよね。
そのためには、資料など揃えて、研究するようにしていくのもありですね。

さらに、理事会に提案して、専門委員会を作って、業者から具体的な説明を聞きながら対策をしていくといいですね。
言えることは、何もしないで黙って年数が経過すれば、完全にマンションは陳腐化してしまいます。
 

さらにマンションの将来を考えると

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修繕管理されていないマンションは、最近できた高性能なマンションには競争できません。
マンションの資産価値は低下の一途となります。

賃貸に出しても入居者が決まらず、マンションオーナーは、修繕積立金を支払えないオーナーも出てきます。

「負のスパイラル」が起きて、資金不足で修理が行えず、「スラム化したマンション」「カオス」となってしまうでしょう。

そうならないためにも、時と場合に応じて住人同士の意識改革が必要ですよね。
 

修繕積立金に寄せられる不安のTwitter

Twitterに投稿されるマンション修繕積立金の投稿です。
マンション修繕積立金に不安を抱えているひとがたくさんいることがわかります。
中には、不動産の専門家も不安を口走っているコメントがあります。

 

マンションの修繕積立金の値上がりを防ぐには･･･まとめ

マンションの修繕積立金の値上がりは必ず増えてきます。
築20年過ぎたマンションは特に注意が必要。

もし、修繕積立金が増えるようならば、マンションが利益を生みだす方法を考えなければいけない時期にきています。
「スラム化したマンション」にならないようにしていきましょう。

マンションの悩み, マンション生活音・清掃

Posted by hatching